[책으로 세상을 보다 7월 1째주] 부동산 금융의 그림자

서울 강남의 한 부동산 중개업소. 7월의 무더위 속에서도 상담 창구는 붐빈다. 그런데 이번엔 매수 문의가 아니다. 대출 규제가 바뀐다는 소문에 계약을 서두르는 이들이다.

금융당국은 부동산 정책이 아니라고 선을 긋는다. 단지 금융 시스템의 건전성을 위한 조치일 뿐이라고. 하지만 시장은 이미 알고 있다. LTV와 DTI 조정 하나가 아파트 가격의 등락을 좌우한다는 것을. 금리 인상보다 대출 규제가 더 직접적으로 주택 수요를 움직인다는 것을.

찰스 킨들버거는 1978년에 출간한 『광기, 패닉, 붕괴』에서 금융 위기가 예외적 사건이 아니라 자본주의 체제에 내재한 특성임을 밝혔다. 그가 추적한 400년간의 금융사에서 거품의 패턴은 놀라울 정도로 일관됐다. 신용 팽창, 투기 과열, 공포 확산, 그리고 붕괴. 2025년 한국의 부동산 시장은 이 고전적 순환의 어디쯤에 서 있는 것일까.

킨들버거가 특히 강조한 것은 이른바 전위(displacement)의 개념이다. 새로운 기술이나 제도 변화가 투기의 빌미를 제공한다는 것이다. 한국에서는 저금리 시대의 유동성 팽창이 그 전위 역할을 했다. 2020년부터 2년간 시중에 쏟아진 유동성은 주택 가격을 30퍼센트에서 40퍼센트까지 끌어올렸고, 뒤이은 급격한 금리 인상은 가계부채라는 시한폭탄의 뇌관을 건드렸다.

한국의 가계부채는 2024년 기준 GDP 대비 100퍼센트를 넘어섰다. 이 중 주택담보대출이 절반 이상을 차지한다. 킨들버거의 분석틀로 보면, 이는 전형적인 과잉 신용의 징후다. 문제는 정부가 대출 규제를 조였다 풀기를 반복하면서 시장에 혼란된 신호를 보내고 있다는 점이다. 규제 완화 때마다 가수요가 몰리고, 규제 강화 때마다 거래가 얼어붙는 악순환이 계속 이어지고 있다.

킨들버거는 최종 대부자(lender of last resort)의 역할을 강조했다. 위기 시 중앙은행이 과감하게 개입해야 한다는 것이다. 그러나 한국의 상황은 더 복잡하다. 한국은행은 물가 안정과 금융 안정 사이에서 줄타기를 해야 하고, 정부는 부동산 가격 안정과 경기 부양이라는 상충하는 두 가지 목표를 동시에 추구한다. 이 딜레마 속에서 정책의 일관성은 점점 더 흐려지고 있다.

『광기, 패닉, 붕괴』이 분석하는 부동산 문제의 핵심은 토지와 주택이 투기의 대상으로 전락한 구조적 모순이다. 주거의 안정보다 자산 증식의 수단으로 집이 기능하는 사회에서 주거권은 공허한 구호로 남는다.

한국의 가계 자산에서 부동산이 차지하는 비중은 압도적이다. 이 구조가 만들어내는 부의 양극화는 근로소득만으로는 좁힐 수 없는 격차를 만든다. 일해서 번 돈보다 집값 상승으로 얻는 이익이 더 큰 사회에서 근로 의욕은 떨어질 수밖에 없다.

부동산 정책은 정권마다 방향이 바뀌어 왔다. 규제와 완화를 오가는 정책의 시계추가 시장의 불확실성을 키우고, 그 불확실성은 다시 투기적 수요를 자극하는 악순환이 반복된다.

찰스 킨들버거의 관점을 빌리면, 부동산 문제는 경제 정책만으로 풀 수 없다. 토지 공개념, 보유세 강화, 공공주택 확대 등 구조적 처방이 필요하지만, 기존 자산 보유자들의 정치적 저항이 개혁의 걸림돌이 된다.

부동산이 단순한 자산이 아니라 한국인의 삶 자체가 된 현실에서, 금융 정책은 곧 생존의 문제다. 킨들버거가 살아 있다면 이렇게 물었을 것이다. 집이라는 자산 위에 쌓아올린 빚의 탑이 무너질 때, 누가 그 잔해 속에서 가장 큰 피해를 입는가. 그 대답이 언제나 서민이라면, 우리의 금융 시스템은 과연 누구를 위해 설계된 것인가.